胡慶瑩

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??據顧雲昌的預計，在2020年，戶籍城鎮化率將從36％增長至45%，城鎮化率也將增長至60%。

??城鎮化一直作為和房地產發展密切相關的因素，從全球看，近80%的GDP產自城市，城鎮化的“野蠻力量”的確不可小覷。新北市二胎

??記者就此采訪瞭住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌和復旦大學地產運營研究所所長蔡為民(博客,微博)，在房地產轉型期，城鎮化究竟是“海市蜃樓”，還是“救市稻草”？

??住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌：

??房地產業持續下行，似乎已是大勢所趨，短期之內無法“回溫”，房企四處尋找轉型“風口”的同時，在大層面上，城鎮化儼然已背負起瞭“救市”的使命。眾房企對“城鎮化”的期待可想而知。

內容來自sina新聞

??蔡為民並不認同這種說法，他和記者談起瞭“黃金時代”的房價，蔡為民始終認為過去的房地產主要是政府的大手在後面操控，“房地產在之前是非理性繁榮，過去的黃金時代多數是政府的推波助瀾，等於是在透支未來的需求，現在的房地產屬性和價值已經進入‘倒正’的狀態，地方自身需求限購，中央沒有過多幹預，央行也把原本屬於銀行的權力回歸給銀行，但是銀行現在也不敢貸，因為風險自負，出瞭風險得自己承擔啊！中央不是不救市，如果再救市，大量投入各種資源，會讓中國淪入日本的蕭瑟20年，救市隻能解一時之急，如同飲鴆止渴。”

??據悉，2014年12月29日，國傢發改委、住建部等11個部委聯合發文，印發《國傢新型城鎮化綜合試點方案》。全國共有62個市、縣、鎮晉升“國傢級”試點。

??不要對城鎮化寄予過多的期望

??按此發展，這將對城市住宅市場產生巨大影響。正因為如此，城鎮化成為眾多房地產權威人士眼中的“救市稻草”。

??據業內人士分析：城鎮化率不斷提高的時候，持有的物業不斷的提高，買賣物業比例不斷地下降。城鎮化率逐漸提高的時候，持有物業不斷地提高，以持有物業和商業物業為主。人口增長的過程中，持有物業也是不斷提高。

??顧雲昌便是這眾多權威人士中的一員，“人口紅利和土地制度改革效力越來越小，房地產下行是必然的，但為什麼沒崩盤，是因為城鎮化的需求正在發揮作用，現在中國的城鎮化率是53.7%，未來可能到70%或者80%。但是城鎮化的紅利不像房改紅利那樣爆發，它是循序漸進的，每年1%的增長率沒問題的，農民不管是租房還是住房，都會有需求的。”

房地產業轉型期下的城鎮化 激辯

??盡管空置房屋已達到5.7億平方米，顧雲昌仍堅定認為，“目前三四線城市空置房很多，但是二線一線城市還是有差別的，市場很不均衡，鄂爾多斯（樓盤）的庫存有可能20年才能消化完，大城市可能一兩年甚至一年就能消化完，所以看待房地產不能一刀切地去看，各個城市不一樣，城市居民的需求加上農民的需求綽綽有餘，如果沒有城鎮化，就不可能有生機，大發展自然不會有，城鎮化是中國最大的潛力，農民工的進城和棚戶區的改造，為房地產帶來的發展我還是看好的，房地產仍然是支柱產業，不光是在中國，在美國也是支柱產業。”

??復旦大學地產運營研究所所長蔡為民：

??顧雲昌在接受記者采訪時表示，“中國的房地產是火山式爆發，是全世界都沒有的。”在瘋狂的中國樓市背後，顧雲昌認為最大的邏輯依據是貨幣邏輯，“流動性過剩，貨幣越多，M2越多，大傢最大投資渠道還是樓市，其他的渠道相比之下容易虧，因為人口紅利和住房制度的改革，中國從不到20％到現在的90％的私有住房，這個過程中，GDP不斷增長，老百姓的收入也在增長，房價必須要有這個增速，這是中國的社會環境決定的。但如果貨幣供應是正常的，供求關系還是這個關系，房價不會漲那麼快。”

??房地產一向是飽受爭議的行業，業內人士要麼力挺看多，要麼堅持看空，城鎮化自然而然受到極高的關註。業內有一種說法是這樣的，“通過對很多新竹峨眉土地貸款國傢的調研發現，在所有城市的發展過程中，城鎮化率在30%以下的時候，正是房價低速增長的時候。但是，當城鎮化率在30%—70%的時候，房價便處於一個加速增長的過程中。而中國現在的城鎮化率是53%多，正好處於房價高速增長的時期。”

??城鎮化是中國最大的潛力

??按照蔡為民的描述，2014的房地產正在進入正常的市場化狀態，並且到2015年完成相關的法案，到2020年，土地財政便不再是主要收入來源，他給出的原因很簡單：土地越賣越少，同時，房地產的供給過剩問題使得城鎮化的效力受到質疑。

??“90%的剛需是假剛需，現在老百姓必須購房才是剛需，城鎮化的目的和結果是什麼，人口引進，但現在就業機會不足夠，報酬和薪資各方面也不足以讓農民買房，居住需求轉化到購買需求的幾率不到1%，所以，不要對城鎮化寄予過多的期望。”在蔡為民看來，城鎮化讓一座供給過剩的城市因房地產復興，重新進入一個升值的、房價上漲的渠道等同於癡人說夢，他連用三個最多強調，“最多最多、最多起到的是穩定的作用，城鎮化不是房價上漲的動力，是房租上漲的動力，而租房目前就有房可租。”

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/14115962823455023087924.shtml

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