胡慶瑩

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內容來自sina新聞

國五條樓市調控效應遞減 房產稅擴圍或年內落地

  當前，面對全球經濟復蘇乏力、IMF(國際貨幣基金組織)等機構頻頻下調主要經濟體增長預期、中國經濟增速放緩等新形勢，新一屆政府采取瞭一系列應對措施。

  其中，在涉及房地產調控、財稅體制改革、淘汰過剩產能等具體方面時，行政調控會否陷入歷史怪圈、本輪改革能否取得預期效果等諸多問題，廣受社會甚至是世界各國的關註，接受《每日經濟新聞》記者采訪的相關人士對此作出瞭精彩解讀。

  樓市新政

  在史上最嚴的新"國五條"的壓力下，為何"地王"仍然頻出？房價為何依舊上漲？

  今年初春，房地產新"國五條"閃亮登場，但並未使市場再次陷入嚴冬。

  7月10日，國土部下屬的中國土地勘測規劃院報告稱，新"國五條"及其細則的效果應驗瞭"再而衰，三而竭"的規律，商服、宅地市場上漲勢頭未能遏制，反倒維持高位運行。

  中國指數研究院 (以下簡稱中指院)的監測數據顯示，今年上半年，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長最為明顯。從價格上看，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲36.6%，各地 "地王"頻現，房企拿地積極性未減。

  雖然自二季度以來，決策層鮮有關於樓市的表態，但卻暗流湧動，以房產稅為核心的長效調控機制正在謀劃之中。《每日經濟新聞》記者獲悉，包括杭州(樓盤)在內的幾個城市已經在擬定房產稅試點方案，待國務院批準後，或將在下半年落地。

  行政調控效應遞減明顯

  今年上半年，隨著新"國五條"細則落地，也宣告房地產調控進一步趨緊，抑制熱點城市投資投機需求再度升級，北京(樓盤)、上海(樓盤)等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數城市基本延續瞭"國五條"的政策方向。

  然而，房地產市場高燒仍難退，百城均價絕對水平創新高，自4月起均價超過萬元，環比連續13個月上漲，近3個月漲幅持續收窄，同比連續7個月上漲且漲幅持續擴大。

  中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，上半年成交量為近4年同期最高，"國五條"出臺後的第二季度，成交量降幅明顯小於2010年的"國十條"。

  據統計，今年上半年，50個代表城市住宅月均成交2522萬平方米，與2010年~2012年同期相比增幅均超過35%，處於近4年同期最高水平。

  與此同時，"地王"頻出也觸動著購房者的神經。以上海為例，5月9日，上海浦東新區世博會地區拍賣的其中兩個地塊，樓面單價接連刷新該市年內單價 "地王"。20天後，上海總價地王又被刷新，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億奪得長寧區新華路街道地塊，溢價57%。

  鏈傢市場研究部張旭告訴《每日經濟新聞》記者，新"國五條"的沖擊逐漸被消化，住房需求依然十分旺盛。2013年上半年的市場較2012年出現明顯變化，雖然受到新"國五條"細則沖擊，但政策環境和市場環境都比較穩定，購房者預期較為一致台北民間二胎借款任何問題免費諮詢，市場熱度升高，需求集中釋放。

  此外，不錯的銷售情況在房企業績中也得到體現，鏈傢統計顯示，2013年6月，萬科[簡介 最新動態]等23傢發佈月度成交信息的房企的銷售業績合計958.3億元，環比增長5.8%。25傢主流房企上半年銷售額合計5338.7億元，同比增長45.9%。

  新一輪房地產調控並未引起驚濤駭浪，甚至有"空調"之勢。多位業內人士均認為，這已經是本輪房地產行政調控第五次升級，市場多方主體都已經有瞭抗體，調控效應遞減已十分明顯。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對 《每日經濟屏東鹽埔農地貸款新聞》記者表示，在市場短周期步入上行通道後，即便是有新政施壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。同時，就算多數指標可能逆轉下行，估計最快也要等到四季度。

  長效機制正在謀劃之中

  在新"國五條"細則出臺後，決策層的註意力似乎鮮在樓市停留，政策再次進入真空期，但從各地方的動向不難看出，一系列長效機制卻正在積極謀篇之中。

  黃瑜表示，作為長效機制的重要組成部分，房產稅改革試點范圍擴大、新型城鎮化戰略落實、土地制度改革等一系列配套制度或將在下半年逐步落實，房地產業中長期運行環境已發生轉變。

  多方消息均顯示，繼上海與重慶(樓盤)後，目前杭州的房產稅改革試點方案也已經上報，並有望在年內推出。國傢發改委有關負責人此前也表態稱，正考慮擇機擴大房產稅試點范圍，今年會有具體動作。

  據瞭解，新房產稅試點城市在征收辦法上將更傾向於上海模式，即"向增量開刀"的思路。該思路包含兩層含義：一是對增量住房進行征稅，不會覆蓋存量；二是在劃定人均免征面積的基礎上，對超出部分征稅。

  此外，3月28日，國務院辦公廳關於實施 《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工通知中提出，出臺並實施不動產統一登記制度。國土部副部長胡存智5月也表示，國土部正積極會同有關部門推動不動產統一登記制度建設，預計2014年6月底前出臺不動產登記條例。

  北京大學房地產研究所所長陳國強分析說，不動產登記制度有利於未來房產稅的試點和全面開征，持有多套房的傢庭會面臨房產稅持有成本的增加，從而間接影響購房者對房產投資的熱情，減少市場不合理性需求。

  一位接近決策層的專傢向《每日經濟新聞》記者表示，地方財政收入來源與事權的統一是高層十分關心的問題，而"地王"頻出背後的土地財政怪圈折射出地方稅源不足，房產稅和資源稅無疑是未來的改革方向。

  而在解決需求端問題時，保障房工作已逐漸進入一個新階段。黃瑜表示，與2011及2012年相比，今年保障性安居工程新開工及基本建成套數目標都有所減少。2013年全國保障房建設的工作重心開始由建設數量上轉移至求質求量、發揮實效。此外，有業內人士表示，目前行政調控正在積極為長效機制建立爭取時間。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：

  在市場短周期步入上行通道後，即便是有新政施壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。同時，就算多數指標可能逆轉下行，估計最快也要等到四季度。

  近1個月部分高價成交地塊

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-13/09433326044.shtml

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