胡慶瑩

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??雖然多方調控政策趨於放松，市場信心有所回升，但是房價會否企穩還要綜合供給面、需求面、宏觀經濟面等多層因素進行分析。

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??據中國指數研究院最新發佈的百城房價指數顯示，1月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10564元/平方米，環比在經歷連續8個月下跌後首月止跌，微漲0.21%。具體來看，十大城市中6個城市環比上漲，較上月增加1個，依次為北京、上海、重慶（主城區）、深圳相關網站、杭州、廣州。其中，北京住宅均價環比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。

??政策環境和貨幣環境趨於寬松，應是房價在1月止跌的主要原因。除瞭北上廣深四個一線城市以外，其他城市已取消限購。限貸則由於第二套房的定義大園房屋土地貸款放寬而視同松綁，房貸利率在2014年11月下旬也調降0.4%。政策層面，李克強總理在最近的談話中積極肯定瞭房地產行業中長期發展的重要性，使市場信心有所增強；一線城市的土地標售價格仍然呈現高於底標的溢價，顯示開發商對房價起穩走高仍存期待，對於往後的房價走勢的判斷，還要考慮以下因素。

??供給面根據中國統計局的數據，2014年房產住宅投資同比增速9.2%，遠低於2013年的19.4%，開工面積179592萬平方米，較2013年下降10.7%。在2014年下半年多地房產銷售量價齊跌後，開發商明顯放慢投資與開工速度。但這不代表供給過剩的情況會趨於緩和。2014年商品住宅現房的銷售面積為竣工面積的29.3%，期房的銷售面積為施工面積的15.8%，兩者均為2002年有統計數字以來的最低比率，這意味著未售商品住宅的存貨壓力大，需要較長的時間來消化。

??需求面除瞭解除限購與限貸之外，一些三四線城市地方政府還推出一些減稅甚至現金獎勵購房的措施，加上降低利率與存款準備金率的效應，確實會帶動需求。然而除瞭一線城市以外，這一點需求無法彌補供給過剩的龐大缺口，且一些城市人口外移的速度超過移入的速度。因此2015年除瞭一線城市的城區仍有可能因為可供建地的稀缺性而使房價上漲外，其他地方的房價隻是取決於供給過剩的程度，跌多跌少而已。

??政策面2015年起，過去2年開始興建的限價房及政策自住房將進入可供符合資格者購買入住的高峰期，較同區域商品房更低的房價將會對城市平均房價起抑制的作用。由於我國的城市佈局不甚均衡，在2011年起政府主導城市綜合體的開發項目中，55%集中在中西部大城市，而當地可能沒有足夠的需求來支撐這些項目，建設完成後難達預期目標。

??宏觀經濟2002二胎土地買賣～2013年間，銷售平均價格（全國商品房銷售額/銷售面積）的平均年漲幅達到9.5%，遠高於同期不足5%的平均年通脹率。以同樣方法計算，2014年的平均銷售價格隻比2013年上漲1.3%，低於2014年2%的通脹率。對於房產投資者來說，當房價上漲率低於通脹率時，房子就失去保值的作用。2015年，預計GDP隻能確保7%的增長目標，在經濟步入新常態時，民營企業為數眾多的浙江省下滑速度最快，房價也是伴隨著一路走低，如溫州、金華、甚至杭州等城市，房價已經回到2010年的水平。

??其他因素如建材價格下降使建築成本降低，一線開發商可在保持利潤水平的前提下，讓渡降價空間；二線開發商在獲得貸款越來越困難的情況下不得不降價求售；2014年下半年開始中國股市走牛，使得一些投資客棄樓市轉戰A股等市場，也都難以支撐房價就此起穩的論調。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-26/15535986766678741270766.shtml

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