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房山首席豪宅一年隻賣25套
定價從最早的每平米接近3萬元一路下滑至如今的2萬元出頭，加上不菲的建安成本費用，曾經夢想打造"房山首席豪宅"的藍爵公館項目幾近淪落至賠本賺吆喝的地步。是營銷手段有誤、還是剛需房紮堆的房山區並沒有做好迎接豪宅的準備？
說到房山，可能購房人更多聯想到的關鍵詞就是"低總價通地鐵、中小戶型剛需房"。從北京整個樓市來看，房山在購房者的心目當中形成瞭一個"剛需紮堆"的形象。幾乎沒有人能將豪宅和房山聯系在一起。而藍爵公館，則成為房山第一個吃豪宅市場這隻螃蟹的項目。
當記者6月在走訪其售樓中心時，銷售人員坦陳"我們項目真的不賺錢"。據記者調研發現，這一說辭並非搪塞，而是確系實情。在高地價與大眾型區域特征的矛盾之間，藍爵公館的豪宅之路難免充滿瞭荊棘。
高地價背景下的豪宅之路
藍爵公館項目所在地塊位於房山區西潞街道太平莊村，是2010年轟動一時的地王。
2010年1月14日，北京森陽房地產公司經過28輪競價，以2.8億元的代價競得房山良鄉鎮通尚苑二期項目用地，該地塊樓面價高達9302元/平米，一舉打破當時房山地價紀錄。在同一時期，萬科拿下的房山長陽起步區樓面價僅為6443元/平米。
此後即使經歷瞭兩年多的樓市上漲，但該地塊的拍出價格一直仍然在整個房山區都屬於較高的檔次。至今房山區范圍內最終成交的樓面價超過8000元/平米的住宅類地塊都非常少。正是高昂的土地成本，促使開發商在該項目上必須充分拔高、定位於豪宅檔次而賣出高價，否則將陷入尷尬的境地。
但是，在剛需房遍地的房山，這樣的項目定位能否得到市場認可？從土地競拍結束的那一刻起，這樣的疑問一直籠罩著市場。藍爵公館項目，就是在如此觀望和質疑的背景下，勉強"被豪宅"的。
拿預售證後三月才開盤
即使確定瞭"區域豪宅"的定位，但在具體的定價上，開發商對藍爵公館的價格究竟能摸高到什麼水平，一直表現得猶豫不決。這似乎可以從去年下半年北京住宅市場已經呈現一片大好的形勢下，項目在拿到預售許可證後卻屢次推遲開盤時間這一事件而看出幾分端倪。
記者在北京市房地產交易管理網站上發現，藍爵公館拿到預售證的時間是2012年6月17日，且在房地產交易管理網站上擬售最低為27426元/平方米，最高為28090元/平方米。其中，擬售最高價28090元/平方米這一數字，刷新瞭房山房價的最高紀錄。
但是，藍爵公館對外公開的開盤時間卻遲至2012年9月1日，當時的開盤均價26800元/平方米。在與某網站做團購活動後，優惠後的單價更低到25000元/平方米。這與其申報價格存在相當大的差距。
拿預售證後三個月才正式開盤，且對外公佈的價格比擬售均價便宜瞭2426元/平方米。還未開盤就出現瞭降價，這在房子不愁賣的北京實屬稀有，而背後折射出的則是在積累客戶階段遭遇的挫折。
即使是首輪幅度超過10%的價格折讓，似乎仍然未能有效打開市場。此後，藍爵公館走上瞭漫長的"優惠促銷"之路，一直至今。經記者調查發現，從2012年9月1日開盤到現在僅9個月時間，藍爵公館的每平米單位售價已經歷瞭26800 - 20000 - 19500 - 19800 - 21000元的持續波動，期間還有多次團購優惠，對於從來隻有漲價的北京樓市而言，這又是極為罕見的現象。
實地調研：品質不俗，定位尷尬
藍爵公館位於房山區區政府旁，距離京港澳高速約1.6公裡。軌道交通方面，項目距離地鐵房山線起點站蘇莊站約有2公裡的路線距離，並有公交車在地鐵與項目間搭乘通勤。項目周圍數公裡半徑范圍內，分佈著房山區近期最火爆的首創奧特萊斯商業區，以及北京師范大學房山分校等配套。
當記者在該項目小區內實地調研時發現，無論綠化環境打造、還是樓棟墻體外立面等，已經處於現房的藍爵公館確實在直觀上跟房山其它已落成的剛需項目有一定不同，品質感更勝一籌。同時，該項目所有戶型為140-160平，為純大戶型小區，這在房山區主打中小戶型產品為主的住宅項目中，也顯得頗為不同。
不僅是硬件，從軟件設置上也能看出開發商意欲打造豪宅的用心。銷售人員告訴記者，藍爵公館社區入口、社區周界、園區主要路口、每個單元首層大堂，每個單元門口均有保安設崗。且一個單元門口配置兩個保安負責該單元業主的安全工作。小區周邊設置有紅外對射報警器。
2012年項目開發商還高調宣佈，藍爵公館特聘瞭知名的國貿物業酒店管理有限公司擔綱社區物業顧問，國貿物業酒店管理有限公司隸屬中國國際貿易中心，是國內少有的躋身全球先進行列的物業管理公司，物業費為每月6.98元/平方米。該物業費也刷新瞭房山的物業價格。
然而，如今據銷售人員介紹，目前他們的物業公司已換成瞭開發商森陽自己建立的物業公司，名義上則是"特聘國貿物業團隊對他們做瞭專門的培訓"。收費水平上，目前物業費已降價到瞭每月3.98元/平方米的普宅水平。
信用貸款嘉義二胎年息 一年僅銷售25套
藍爵公館的體量不算大，項目共5棟樓，202套房源。且戶型都在140-160平方米之間。目前已全部是現房狀態。記者2013年6月20日查詢北京市房地產交易管理網站發現，目前1-5號樓還有173套房源可售，也就是說，藍爵公館從2012年9月1日開盤到現在9個月時間隻簽瞭25套房。
在售樓中心，銷售人員向記者介紹，項目5號樓端午節剛開盤，目前主要在銷售5號樓和1號樓部份房源，且2-4號樓均已售完(但據北京房地產交易管理網顯示，2-4號樓還有大量房源可售)。銷售人員還說本來1號樓也沒有房源的，但因為之前有購房者預定後由於購房資格受限制才會留下部分房源沒有出售。如此蹊蹺的說法令人頗為疑惑。
銷售人員還告訴記者：如果嘉義創業貸款二胎年息當天能交定金，且7天內簽約，可享受98折後再98折再98折，且在這基礎上還可以再享受團購優惠，總房款直減7萬元。銷售人員幫忙算瞭一套1號樓140平3居的房源，折後總價大約在290萬元左右，折合單價20500元/平方米。這比項目目前在媒體上報出的21000元/平方米有價格還低瞭500元。
對比開發商最早高達近3萬元每平米的售價預期，當前不到21000元的價格已經從事實上折射出藍爵公館豪宅之夢的破滅。不僅如此，據悉藍爵公館前期投資已達5億元，加之從拿地到進入現房銷售期已經三年，資金成本攀升，目前21000元/平方米的銷售價格已屬成本價甩賣，項目最終能否盈利都屬未知之數。
在本次實地調研的過程中，一個值得註意的細節是，記者一路上收到瞭數張藍爵公館的傳單--即俗稱的"小廣告"。在記者看來，廣告傳單的內容並不能體現該項目起初力圖表現的品質感；而散發小廣告這種營銷手段本身，也是與項目形象所不相匹配的。營銷手段作為是一個側面，但也從某個角度折射出目前該項目的尷尬與困惑。或許，房山樓市目前還沒有做好迎接豪宅的準備。
點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-22/12392305671.shtml
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