胡慶瑩

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內容來自sina新聞

全國地王風險初現項目無利潤甚至被迫低價入市

  地土融屏東內埔土融王風險初現

  王營

  6月4日，龍湖地產有限公司公佈，該公司於5月30日，以25.389億元的掛牌底價完成對金名城置業有限公司100%股權及22.02億債權的收購。金名城置業擁有的南京鼓樓區濱江江邊路地塊，為2010年中冶全國總價地王的一部分，彼時樓面價為5900元/平方米，4年後，龍湖收購均價為6600元/平方米。

  地王易手，是樓市下行通道最觸目的風景。

  地王之困

  早在2013年龍湖地產業績發佈會時，龍湖地產董事長吳亞軍就預測稱，"在三四線城市，一些激進或者實力偏弱、融資渠道窄的開發商，一定會遭遇來自市場的壓力。這裡存在一些並購機會。"

  中冶2010年9月競拍獲得的濱江1號和3號地塊，成交價分別是121.41億元和78.93億元。2012年拿下2號地塊後，3幅土地連成整體，總面積達到236萬平方米，總價256.54億元，是南京名副其實的總價地王。

  今年2月，濱江1號、2號地塊分別轉讓給東南亞深富公司和上海證大，樓面均價約10900元/平方米。而龍湖的收購價比前兩者降低3400元/平方米。

  如果說中冶南京總價地王的轉讓，更多與中冶資金和操盤實力有關，那麼，其他地王的主要障礙是來自市場。

  5月31日，位於番禺的超級大盤亞運城項目開始降價。這個總地價高達255億元的全國地王項目山海灣，推出70套130-160平方米的低密度大戶型特價戶型，均價僅為10000元/平方米，較項目去年15000元-16000元/平方米的售價，降幅超過30%。

  在市場調整期，地王所面臨的壓力逐漸凸顯。業內人士預計，2013年下半年以來逐漸出現的地王面臨的困境尤其顯著。

  在北京，保利地產所收購的薊門橋地王至今尚未入市。這幅地塊已經多次推遲上市的時間表。

  2013年7月23日，中糧地產通過70輪現場競價，以23.6億元總價及配建3.3萬平方米公租房的條件，競得北京孫河組團的地塊，樓面均價超過4.8萬元/平方米。隨著周邊龍湖、泰禾所競得地塊陸續入市，中糧地產所競得的孫河地王何時對外銷售，至今沒有任何消息。

  中原地產研究部統計數據顯示：2013年下半年來，土融屏東恆春土融在全國40個一二線城市合計出現瞭總價及單價地王60宗。其中一線城市地王數量超過30宗，以此將地價推向新的高度。

  土地市場逐漸降溫

  中原地產首席分析師張大偉認為，地王項目現在面臨兩難困境。一方面，相比一般項目，地王的高地價決定瞭企業必須快周轉。但目前市場環境下，高周轉與高定價不可能同時出現，而這會導致房企在今年很難推動地塊入市；另一方面，地王項目入市時間一旦推遲至2015年，資金成本又會上漲，何況明年市場預期也很難太樂觀。

  張大偉認為，2013年下半年出現的地王，當時企業普遍樂觀預期2014年房價至少還有30%以上的漲幅，但這一預期已經不太可能出現。預計2013年下半年以來產生的全國地王，基本將面臨無利潤的市場風險，其中有的項目如果資金成本高，可能被迫選擇低價入市。

  在地王項目面臨困境的同時，土地市場也開始降溫。

  易居研究院數據顯示，5月，10個典型城市土地成交建築面積1907萬平方米，環比增長10.6%，同比下降27.6%。土融高雄大寮土融5月，10個典型城市土地成交均價為3031元/平方米，環比下降27.9%，同比增長4.2%，增幅收窄近60個百分點。

  上海易居房地產研究院研究員吳曉君分析土地市場再度遇冷的原因，一方面，由於去年年底大量購地，多傢大型開發商土地儲備仍較為充足，在房市價下行壓力下，拿地熱情會大幅減弱；另一方面，5月份多個城市土地供應嚴重不足，其中北京、上海、深圳、天津都出現土地供應面積同比大幅下降的現象。吳曉君認為，2014年1月將成為本輪房地產短周期的地價最高值。

  同策咨詢總監張宏偉認為，在銀行信貸緊縮持續，市場基本面開始轉為"以價換量"的市場背景下，標榜"高溢價"的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標準的企業等，這四類拿過"地王"的企業受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，有的可能已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/07032762197.shtml

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