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  南京市地稅局相關人士表示,二手房的評估價計算方法比較復雜,是根據物價、房產、稅務部門的相關統計,結合市場成交情況得出來的。如果買賣合同上的價格等於或高於系統納稅額的話,就能通過;如果交易價格偏低的,沒法開票,稅務系統就有權進行評估,按照系統評估的進行交稅。如果納稅人不同意,可以找評估公司進行評估,請有資質的正規公司來評估房價。

  365二手房報價指數顯示,從今年5月到8月,南京二手房報價已經連續4個月下跌。來自我愛我傢的房價統計數據顯示,8月份南京二手房成交均價20063元/平方米,連續第5個月下跌,且房價已經跌回到去年11月-12月間的水平。胡飛說,房價下降,評估價卻上漲,這背後的邏輯他不太理解。

  對於評估價變化為何與房價走勢不一致,地稅部門並未給出解釋。

  類似的情況南京也有。今年7月開始南京更新瞭房屋評估系統,不過與房價下跌相反,新系統調高瞭評估價,導致二手房交易的稅費不降反增。專傢表示,稅務局應定期修正計稅價格,不能簡單套用自己設定的標準征稅。

  按167.5萬元納稅,要多交7萬元

  交稅鬱悶





  朱鵬祖建議,稅務機關應該入戶實地調查房屋的情況,確認實際成交價。在制度設計上,稅務局應該公示房屋計稅價格確定的原則、辦法和標準的計算過程,並定期修正,進行動態更新,這樣才能讓稅務局確定的價格更接近真實。

  229平米的二手房,95萬元搞定



  "我在網上看到,位於解放南路的陽光世紀城229平米的復式二手房售價100萬。"楊非說,該房產為毛坯房,已建成近15年。7月8日,他察看過該房後,便與賣方楊國才、姚俊娥夫婦以及房產中介-鹽城市經緯房產三方共同簽訂瞭合同,最終以比網價略低的95萬元價格達成協議。

  "95萬有偷稅嫌疑,135萬已是最低"

  買房人楊非告訴記者,他現住鹽城市農科花苑小區,傢中有五口人,因擠在幾十平方米老套間內,所以今年年初便開始到處看房,打算換一套大房子。



  博飛房產總經理胡飛說,鼓樓區的新河一村此前的評估價一直維持在1.2萬-1.3萬元/平方米,7月1日後評估價上調到2.3萬-2.4萬元/平方米。目前新河一村的實際成交價大約在2.3萬-2.7萬元/平方米左右,按照新的評估價,買賣雙方很難通過做低價格的方法來避稅。



  應根據市場動態及時調整

  地稅回應

  鹽城房產中介一資深人士分析,雖然229平米屬超大面積,但該房實用面積並沒有想象的那麼大,且頂層層高較矮。"目前,鹽城整體房價每平米在五千元左右,95萬元成交,仍屬合理價格區間。"

  不過,在7月1日上調評估價之前,南京二手房的評估價格已經至少5年沒變。"過去5年房價還是漲瞭很多的,但評估價卻沒變,客觀上讓一些房齡超過5年的老小區占瞭不少便宜。"一位二手房業內人士認為,隻是今年上調評估價的時間節點正巧是房價下跌的時候,這讓很多人心裡不痛快。

  7月28日,買賣雙方以及鹽城市經緯房產有關人員約定到鹽城市房產交易中心辦證大廳繳納二手房相關稅費。稅務人員告知系統顯示陽光世紀城2幢5層502、502-1/車庫2-10的房子計稅價格為167.5萬。

  昨天,記者在網上看到瞭陽光世紀城小區的多條二手房源信息:其中143平米的,售價80萬;100平米的,售價72.6萬。據發佈信息的中介工作人員介紹,價格還可以再商量,"楊先生傢的229平米,隻賣95萬,這跟小區的其他房源比,價格確實便宜。"



  "陽光世紀城的那套房有229平米,又是雙學區,95萬元的價格明顯與市場價不符,存在惡意偷稅嫌疑。"鹽城市地稅局稅征處處長賈文鴻說,2013年12月起,全省統一實行《存量房交易納稅評估系統》,該系統依法對全市范圍內各小區樓盤的信息采集、測算、調查、公示後形成合理的標準價格。"我們已經盡瞭最大的能力,幫他從167.5萬減少到135萬。"賈文鴻表示,這是全省統一的系統,他們沒有權限再降瞭。

  據瞭解,從去年底開始,江蘇省存量房交易納稅評估系統(省級集中版)開始推廣應用。按照地稅部門的說法,納入"大集中系統"管理後,二手房交易納稅申報實現瞭與交易系統內數據的實時共享,提高瞭申報效率和準確性。納稅評估也進一步完善:評估方法更科學,操作更規范,評估反饋更合理。

  申請評估

  賈文鴻解釋,去年12月采集房價信息時房價較高,目前,鹽城房市處於下行趨勢,價格開始有波動,存在二手房交易稅收偏高現象,"7月份,我們已經向省局匯報,請求將鹽城二手房交易稅收下調20%,目前省局還沒有答復。"

  成交價比同小區其他房源劃算

  "135萬的9.65%為13萬,還是要多交4萬多元的稅。"楊國才夫婦仍不能接受:為什麼不按照實際成交的95萬征稅,"2012年房價高時,我以116萬元從別人手中買來,現在房價下跌,房價降瞭稅費反漲,哪有這個道理?"

  記者 陶展 薑振軍 張瑜 馬樂樂

  到底該按哪個文山區房屋借款

  價格征稅?

  是按市場實際成交價格征稅,還是按中介評估價格征稅,或者是按地稅系統生成的價格征稅?

  江蘇泓圖律師事務所律師劉友財告訴記者,根據營業稅和契稅暫行條例等法規的規定,納稅人銷售不動產,按照營業額和規定的稅率計算應納稅額,營業額為銷售不動產收取的全部價款。價格明顯偏低並無正當理由的,由主管稅務機關核定其營業額。"同時規定,房屋買賣的契稅計稅依據為成交價格。但成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的,由征收機關參照市場價格核定。"劉友財說。

  "評估系統"價格是怎麼算出的?



  南京探訪

  楊國才夫婦不服,向鹽城稅務局提交瞭"存量房交易計稅價格爭議處理申請"。8月初,鹽城市地稅局委托房產評估機構對該房屋進行評估。評估價格為135萬元。隨後,地稅局告知楊國才夫婦,可以按照評估後的價格交稅。

  房價降瞭,評估價卻漲瞭

  對二手房評估的爭議,同樣出現在南京。今年7月1日起,南京市地稅局啟用新的二手房評估系統,絕大多數小區評估價有不同程度上調。

  近日,鹽城市民楊先生向記者反映,今年7月,他以95萬元的價格買瞭一套二手房,但在交稅時,地稅部門要其按167.5萬元交稅。鹽城市地稅局稅征處負責人解釋,95萬元的價格低於市場價,167.5萬元是根據鹽城市存量房交易納稅評估系統得出的。

  王祥房產事務所總經理王祥介紹說,在河西奧體,一些房齡在2009年之前的小區評估價,之前是1.2萬-1.4萬元/平方米,7月1日後上漲瞭6千-1萬元,避稅空間同樣大大縮減。

  評估價上調的背後,是房價的下跌。

內容來自sina新聞

  評估後降至135萬,仍要多交4萬多

江蘇市民95萬買二手房 被要求按167.5萬交稅

  房產評估標準



  "我們經手交易的房子很多,正常多個幾千元稅費買賣雙方也不去計較瞭,但這次相差太大瞭。"鹽城經緯房產負責人薑楠向記者表示,"這套房子的稅費為總價格的9.65%,如果按167.5萬來算要交16萬的稅,95萬隻要交9萬元的稅,光稅費就要多交7萬元。"

  "自然人房屋交易,由於存在'陰陽合同',侵蝕瞭應稅的稅基。"中國稅務籌劃專傢、清華大學總裁班俱樂部專傢委員會委員朱鵬祖教授認為,在實際稅收征管中稅務機關通過技術手段,確定一個房屋成交價的標準,防止納稅人偷逃稅款。這種做法的目的本來是遏制惡意偷逃稅款的人。但是,稅務局漠視納稅人提交的交易真實性的證據,簡單套用地稅局自己的標準征稅,應當屬於懶政。

  買房開心

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-17/08282911251.shtml

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胡慶瑩

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