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  看上去很美,但小股操盤的風險卻不能忽略。對於小股操盤,鬱亮在業績會上多次強調這種模式的重點在 "操盤","萬科靠一雙手賺錢,而不是別的。小股操盤是幹更多活,賺更多錢。"

  "我們走的跑道不是規模擴張的跑道,也不會以規模擴張來衡量是不是勝利瞭。"鬱亮說,"發自內心地說,萬科從2008年以來就放棄瞭速度、規模的模式,走瞭質量效益的模式。"

  放棄規模之爭的又一表現,是萬科的"小股操盤"方式。所謂小股操盤,即萬科在合作項目中不控股,但項目仍然由萬科團隊操盤,使用萬科品牌和產品體系,共享萬科的信用資源和采購資源。這意味著,在同等的資產規模下,萬科可以支持更大的經營規模,同時獲得更大的市場份額。

  談互聯網思維:或引入合夥人制度/

  不爭規模,爭城市配套商轉型;不博高利潤率,重視上市公司ROE(凈資產收益率)提升;無懼互聯網搶飯碗,學習互聯網極致精神與扁平化架構......

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-10/08282638441.shtml

    談行業老大:規模導向很危險/

  (每日經濟新聞)

  萬科放下長久以來的規模爭奪,也把高利潤率放在一旁,根據年報數據顯示,萬科的結算利潤率已經連續3年下滑,2013年同比下降1.07個百分 點至12.01%。鬱亮認為,商品房的薄利多銷成為這個行業變化和進步方式之一,他表示,房地產利潤率下降,符合調控時代對房地產行業的總體要求,從政府 到老百姓都樂於見到房企利潤率下降,但萬科的凈資產收益率自1993年以來不斷提高,2013年為19.66%,符合股東的要求。

  鬱亮認為,對於已經進入下半場的內地房企而言,再以規模來引領行業,隻能是規模越大越危險。他以自己女兒的成長舉例,"青春期前,我用一年長瞭 幾公分來證明我女兒確實成長瞭,沒白養她,過瞭青春期,個子不再長瞭,但心智更成熟,力量更強大,能為自己和社會承擔更多責任,是不是更好?"

  對於萬科而言,心智和力量依然需要不斷磨練,在鬱亮的理解中,磨練即包含著吸收互聯網思維,利用互聯網工具,適應新的時代,亦意味著在城市化進程中,真正轉型為城市配套服務商。

  對於這段時間萬科與互聯網公司擦出的火花,萬科董秘譚華傑笑言,互聯網公司都很火,萬科借他們的光火瞭一把。

  而萬科的互聯網思維也開始萌芽,首先是合夥人制度的引入。鬱亮稱,例如曾看到公司一個管理者監督三個清潔工打掃衛生,但在互聯網時代下,信息完 全透明後,三個下屬可以背靠背互相信任,可以不需要這個上司,管制費用可以省下來。大的方面,萬科目前的職業經理人制度或改變為合夥人制度,以更好地激勵 職工,為股東創造價值。





萬科鬱亮不在乎老大地位 或引入合夥人制度

內容來自sina新聞

  目前,萬科不少項目采取的都是合作的方式,但大多數以大股操盤模式存在。鬱亮認為,"小股操盤"瓦解瞭老大意識,不利於銷售額,卻有助於上市公司ROE的提升。"我們會學會使用杠桿做這件事情,用盡可能少的股東投入來給股東創造更多回報。"

  據《每日經濟新聞》記者瞭解,在這種模式下,利益將根據項目經營情況靈活分配。一般而言,操盤一方在項目經營效益好的情況下能獲得更高的收益分配比例。

  3月7日,萬科總裁鬱亮現身萬科2013年度業績發佈會,再次強調萬科"真的不在乎老大(規模)問題",並指出房地產行業利潤率下降符合政府和百姓的期望,但萬科會利用小股操盤等多種模式,提高凈資產收益率來滿足股東的需求。

  然而,"小股"之後,如何"操盤"亦成為這種方式的難點。融創二胎代償 代償當舖二胎中國董事長孫宏斌曾表示,"合作是最麻煩的事,因為你想做主,我也想做主"。業內 人士認為,萬科在項目中失去控股權,如何保證對項目操作的控制權,仍需要合作雙方設置合理的合作機制,這也成為小股操盤後保證萬科品牌質量的不確定因素之 一。

    談新模式:提高ROE是核心/

  2013年,萬科以1709億元的銷售額蟬聯國內房企銷售狀元,但與第二名綠地的距離由2012年的362億元縮小到瞭84億元,"如何保持行 業規模的老大"也成瞭近期鬱亮媒體見面會的必答題。在上周五的業績會上,鬱亮有些無奈地回答,"被超過沒有關系,真的不在乎這個事情瞭。"

  據譚華傑向 《每日經濟新聞》記者透露,公司與騰訊在業務層面的合作已經展開,萬科的微信公共賬號已經開始研究。"賬號功能包括物業費、水電費繳納、物業維修、社區團 購、社區活動等,微信公共賬號做好瞭可以取代社區App。"譚華傑認為,目前房企社區App繁多,但真正做起來的很少,"一個手機有這麼多App,很難吸 引用戶使用社區App,相比而言,微信公共賬號更加方便。"

  不過,對於具體推出時間,譚華傑表示目前難以確定,"騰訊太忙瞭,我們還需台中民間二胎房貸年息怎麼貸款比較會過件要時間一起坐下來再研究。"

  目前,萬科對於互聯網給出瞭明確的態度:互聯網將改變世界,但短期內互聯網還無法威脅到房企的業務層面,萬科將向互聯網學習極致思維、專業化、扁平化管理,用好互聯網這個工具。

  為什麼不怕互聯網企業來搶飯碗?鬱亮直言,"我們的飯碗不太好搶。"他表示,從拿到地到蓋完房子,要蓋200多個章,也就是說要和200多個部門打交道,互聯網能夠改變的是自己能夠控制的東西。不過,房企必須學習互聯網思維,否則將會被時代淘汰。

  此前,萬科董事會主席王石坦言,萬科轉型城市配套服務商是發展的必然邏輯。他認為,住宅開發中,要求6%~8%用於配套的學校、商場甚至酒店, 而對於住宅開發量巨大的萬科,僅為住宅所做的配套體量已經不小。《每日經濟新聞》記者查閱年報獲悉,2013年萬科新開工面積達1950萬平方米,即便全 是純住宅項目,也意味著萬科需完成至少117萬平方米的配套,綜合下來數字已經不小。

  不過,對於房子會不會降價甚至免費,鬱亮稱這是他對互聯網有所懷疑的原因之一,"我不相信免費模式,滿足客戶需要的是商業邏輯,賺到錢同樣是商業邏輯。你可以免費一時,但怎麼長久,是要告訴大傢這個盈利渠道在哪裡。"

  此外,萬科的互聯網思維也開始萌芽。鬱亮稱,萬科目前的職業經理人制度或改變為合夥人制度,以更好地激勵職工,為股東創造價值。



  不過,鬱亮強調,並不是說萬科什麼都幹,"我們隻是為衣食住行提供房子。"他說,"如我們提供餐廳,第五食堂是我們的配套,但不是說萬科會去做飯館。"

  對於被外界無限放大的萬科"互聯網取經之旅",鬱亮認為,並不懼互聯網"搶飯碗",與互聯網的跨界合作已到具體業務層面。

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