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  作為杭州本土企業,杭州市場貢獻瞭濱江集團八成以上的營收。2013年,在全國房企蜂擁入杭的大潮中,濱江集團也重金搶地,以67.64億元拿地金額位列眾房企之首。

  2013年的杭州樓市還是一片繁榮景象,萬達、恒大等20多傢房企首次進入杭城,直接推高瞭當地的地價。

  資料顯示,2013年,杭州出讓土地達225宗,折合面積12216.9畝,較2012年增長一倍多,創下杭州土地出讓收入的新紀錄。

  據21世紀網統計,目前在杭州濱江集團有金色黎明、萬傢名城、萬傢星城、紫金府、西溪明珠、武林壹號、湘湖壹號七個在售項目,還有西溪之星即將入市,加上去年競拍的三個項目,2014年濱江集團在杭州將會有11個項目,

  2014年3月杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品房簽約量為3991套,簽約均價為16720元/平方米;而去年同期這一數字分別為8473套和17104元/平方米。

  現今,大手筆拿地的風險已初現端倪。根據濱江集團2013年財報,其存貨價值為301億元,是其營收103億元的近3倍,去庫存壓力巨大。與此同時,濱江集團杭州地區房地產業務毛利率下跌近兩成至18.59%。

內容來自sina新聞

杭州房企濱江集團危情:浙江第一豪宅每平跌1.5萬



  值得註意的是,相較濱江集團仍然以中高端產品為主,杭州另一以中高端產品為主的房企綠城集團在2013年度報告中就明確表示將調整產品結構,以小戶型、剛需產品為主。

  濱江集團危情:杭州第一豪宅均價下跌1.5萬/平

  作為本土企業代表的濱江集團也加大瞭拿地力度,據21世紀網統計,2013年,濱江集團三次出手,耗資67.64億元拿地,這一數字位列赴杭拿地眾房企之首。

  據悉,2012全年,濱江集團僅在杭州拿下瞭一宗地塊,直到2013年6月,濱江集團才又開始大手筆拿地。

  對於武林壹號均價大幅下滑問題,21世紀網同樣發去瞭采訪提綱,但濱江集團亦未有回復。

  在濱江集團的財報中,2013年銷售項目所在的杭州、衢州、紹興、上虞四地中,除衢州的項目毛利率較上年同期增長7.84%,其餘三地毛利率都有所下跌。

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  對此,當時濱江集團曾對外表示,曙光之城和金色黎明一期定價理性,其良好銷售實現項目資金的快速回籠,充實瞭公司的現金流,同時公司相應歸還銀行貸款,有效降低銀行貸款融資成本。

  對於濱江集團的這一項目,中航證券認為,華傢池周邊樓盤售價約3.1萬元/平方米,按目前的售價計算,該項目毛利率接近零。

  "(武林壹號)目前的價格是4.8萬起,銷售均價跟之前比有所下滑是因為1號樓有30多層,最高的價格還是9萬多,我們現在不講均價。"武林壹號售樓處一位銷售經理告訴21世紀網。

  但僅僅幾個月之後,杭州樓市再次急轉直下,庫存高企、房企降價、土地遇冷。

 毛利率大跌

  2013 年6 月6 日,濱江集團以9.20億元拍得蕭山區錢江世紀城一面積為38744平方米地塊。當月28日,濱江集團又以14.61億元競得蕭山區聞堰鎮一面積為87386平方米地塊。

圖為號稱杭州第一豪宅的武林壹號。(來源網絡)

  在財報中濱江集團對毛利率的下跌解釋為,一方面是行業整體利潤水平合理回歸,另一方面是公司2012年年初,為應對樓市調控實施戰略性銷售的項目,在2013年度進入結算期。

  2014年以來,杭州樓市危情不斷。



  在這一大波利空因素影響下,以杭州為主戰場的濱江集團面臨巨大的壓力。

當日成交的華傢池其他兩幅地塊

  根據杭州透明售房網數據,2014年3月,杭州市區共成交土地7宗,成交額37.6億元,其中主城區為零出讓。值得註意的是,這7宗地塊均無現場競價,直接成交。

  "杭州毛利率下滑的問題,公司公告已經有所解釋。"濱江集團董秘辦一位工作人員對21世紀網表示。

  在庫存方面,截止3月底市區(含蕭山、餘杭)新建商品房可售房源仍達115021套。

  濱江集團成立於1996年,是杭州本土最大的房企之一,2013年營收為103億元,同比增長61.9%,其中杭州地區營收81億元,占比近80%。

  而根據其財報,濱江集團2013年末的存貨價值已達301億元,是其營收103億元的近3倍,去庫存的壓力巨大。

  豪宅均價大跌1萬5/平



(上表為華傢池周邊項目)民間二胎利息算法



  雖然濱江集團2013年的營收大增61.9%,但其凈利潤僅由12.65億元增至14.10億元,同比微增11.39%,其房地產業務毛利率僅為30.02%,較2012年同期下降15.13%,而杭州地區毛利率較上年同期更是下跌18.59%。

  當21世紀網問及這些"戰略性銷售的項目"具體為哪些項目時,上述工作人員表示,要提供采訪提綱,以便領導回復,但直到發稿,濱江集團仍未有回復。

 與此同時,濱江集團今年的毛利率也存在大跌的風險。

  以其2013年拿地的華傢池項目為例,樓面價為2.3萬元/平方米,溢價率49%,與周邊項目的樓面價相比,這一價格排在第三位,排在第二位置的凱旋門項目也為濱江集團旗下,而排名第一的九龍倉君璽項目,在今年3月剛剛以降價5000/平方米的姿態入市。對比當日成交的華傢池其他兩幅地塊,濱江集團的拿地成本也並無優勢。

  2013年9月5日,在杭城史上總價最高地塊-華傢池地塊拍賣現場,濱江集團經過15輪競價,擊敗萬科、綠城、中海等對手以43.83億元代價拍下其中一副地塊,折合樓面價23190元/平米。

  除瞭大本營杭州,濱江集團這幾年來僅在紹興、上虞、衢州及平湖等城市有所佈局,這些項目都位於浙江,且多為三四線城市,而三四線城市風險已為房地產業界廣泛認同。

  據瞭解,2012年初,濱江的曙光之城和金色黎明等多個樓盤的低價銷售曾引起市場關註。

  與此同時,濱江集團旗下的房產項目多定位為中高端,在濱江集團已售的7個項目中,隻有2個項目均價在2萬元/平方米以下,而在其今年新增的5個項目中,除金色江南為剛需項目外,其餘均為大戶型豪宅或高檔精裝公寓。

  其中,濱江集團與綠城集團合作開發的武林壹號,號稱浙江第一豪宅,對外的宣傳的均價為1萬美金至1萬歐元。

  不過,這一項目從2006年拍地至今時間已達8年,仍未開發完成。根據住在杭州網數據,在2013年武林壹號共售出68套,合同金額17.47億元,銷售均價約為7.36萬元/平方米,2014年第一季度,武林壹號共售出37套,合同金額6.99億元,銷售均價約為5.80萬元/平方米,已經跌去1.5萬元/平方米。

  此外,去年6月14日,濱江集團還與浙江三花置業有限公司簽訂瞭股權收購協議書,以2.7億元收購後者持有的杭州濱凱房地產開發有限公司30%的股權,股權收購完成後,濱江將持有杭州濱凱房地產開發有限公司100%的股權。而杭州濱凱房地產開發有限公司旗下的濱江·凱旋門項目也在華傢池地塊附近,2010年成交樓面價為23902元/平方米。

  根據濱江集團財報,截止2013年底其兩大豪宅項目武林壹號和湘湖壹號,存貨價值分別為49.97億元和30.14億元。

  在當下的房地產市場政策下,濱江集團的這些中高端項目都將面臨去化速度下降的風險。

  而濱江集團旗下的房產項目多定位為中高端,其中號稱杭州第一豪宅的武林壹號2013年的銷售均價更是一度超過7萬元/平,在杭州樓市目前洶湧的降價潮中,這些項目也面臨著壓力。事實上,據21世紀網瞭解,今年一季度武林壹號的銷售均價已不足6萬元。

  4月19日新浪樂居大型看房團來襲 領銜四月搶房季

  大手筆拿地



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-15/07482687666.shtml

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