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  據分析,將平均房價幾萬元的中心區和幾千元的郊區合在一起計算平均數,這種統計對於判斷房地產市場"沒什麼實用價值";而國傢統計局的統計方法比較科學,更能體現房地產市場的變化。

  房價平均數VS價格指數

  11降 10.6%漲 0.8%

  4降 2.6%漲 2.1%

  因此,有業內人士認為,若采用廣州十區二市的房價數據,今年房價調控目標實現幾乎無難度。

  而廣州市國土房管局公佈的數據幾乎每個月和國傢統計的數據都有差別,隻是11月的差異顯得尤其大。其數據顯示,11月廣州十區二市的房價為11468元/平方米,環比下降10.6%,同比下降7.14%,這也是廣州官方統計的今年來唯一一次同比下降。

  增城從化納入統計范圍業界:調控任務無難度

  兩傢官方機構的廣州房價統計數據出爐:一個大漲,一個大跌

  算平均數沒什麼實用價值

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/08112545745.shtml

  就在眾人議論廣州今年房價調控目標完成有難度時,增城從化現身"救駕"的做法令得這個看似難以完成的任務又變得柳暗花明。11月,該局繼續沿用瞭10月份的統計方式,數據顯示同比下降7.1%,是今年來首次同比下降。

  而對於將增城、從化計入廣州統計范圍的做法,知名房地產專傢韓世同直指"非常不妥",有故意拉低均價的意圖,就算最後完成瞭調控目標也沒有意義,"甚至這種做法應該被問責"。 (據新華社電)

  8漲 17%漲 19%

  廣州房價統計數據 月份 同比漲幅 環比漲幅 (國傢統計局)

  ■新快報記者鄧蘇梅 陳楊 通訊員陳貝彭黃磊(署名除外)

  據介紹,廣州市國土房管局的房價數據是平均數,即用成交總價除以成交總面積得出成交均價;而統計局的價格指數采用的是"同質可比"的方法,抽取同一樓盤不同時間段的數據,通過加權的方法得出數據。





  "政府光想著完成調控目標,開發商一分錢也不少賺,最後還是我們這些剛需埋單。"毛女士如是說。 (據新華社電)

內容來自sina新聞

  巧用統計方法是為調控房價?

廣州兩官方機構房價數據一個大漲一個大跌

  新快報訊12月18日,國傢統計局和廣州市國土房管局分別公佈瞭11月廣州房價統計數據,前者數據顯示,廣州房價同比漲達20.9%,環比上漲0.8%;而後者則稱,廣州房價環比大降10.6%,當月成交均價同比下降7.1%。

  兩者的數據都出自陽光傢緣。國傢統計局廣州調查隊相關負責人介紹,國傢統計局的數據是由國傢統計局在各地的調查隊直接提供,然後由國傢統計局統一計算。"70個大中城市的新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據"。

  6漲 11.2%漲 16.5%



  政府下令網簽限價開發商"砍價"應對

  10降 2.9%漲 0.9%

  新快報訊暨南大學管理學院教授胡剛說,廣州的統計方法是算術平均法,將總成交房價除以總成交面積,算出單位房價;而國傢統計局則是指數計算法,追蹤同一物業不同時期的價格變化進行加權計算得出房價數據。

  7漲 10.7%漲 17.4%

兩傢官方機構的廣州房價統計數據出爐:一個大漲,一個大跌

  12月13日,廣州市國土房管局才將10月份的房價數據對外公佈,並且出乎意料地將增城從化計入瞭統計范圍,即便如此,數據仍然顯示同比上漲瞭12.8%。實際上,在今年12月初的廣州市政府領導新聞發佈會上,廣州市副市長陳如桂就公開表示,截止至今年10月份,廣州市十區均價為15200元/平方米,同比增長12.8%。但是若按照廣州十區二市的統計,那麼全市的均價為13100元/平方米,同比增長8%,已經接近完成調控目標。

  "如果說那棟樓賣完瞭,我們會找'同質'的樓再繼續。例如原來納入統計的是天河某南向10層左右的房屋,那接下來我們選擇的也是這種類型的屋子。"該負責人表示,雖然兩者反映的都是真實數據,但相比而言,價格指數反映的情況可能更貼近民眾的感受。

  4漲 18.4%漲 13.7%

  並不能改變房價過高的狀況

  業內人士指出,變換統計方法,並不能改變房價過高的狀況。如此統計,有"忽悠"之嫌。 (據新華社電)

  數據打架容易產生誤導

  新快報訊"數據互相矛盾,很容易產生誤導。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,當前房地產成交均價"數據打架"的矛盾,不僅讓政府難以有效判斷,而且會讓一些喜歡"以數據說話"的人擾亂市場預期。

  暨南大學管理學院教授胡剛指出,統計數據自相矛盾的問題,不僅體現在房地產領域。"統計數據的權威性來自統計的真實性,關系到政府公信力,因此不能當成兒戲。"專傢建議,地方政府發佈房價數據,應該根據城市的區域、房屋的類型等分別發佈數據,讓公眾真實感受到房地產市場的變化,使房價數據更具參考價值,避免因為數據矛盾引發市場誤判。

  新快報訊在今年初,廣州市相關部門公佈今年房價調控目標是"不超過全市年度城市居民人均可支配收入實際增幅",根據估算,預計幅度將在7.5%-8%之間。而今年1-9月份,廣州市國土房管局對外輸出的官方房價數據均不包含增城從化。數據顯示,9個月以來廣州十區的均價均保持10%以上的增幅,第一季度漲勢尤其驚人。

  國傢統計局數據顯示,11月廣州新建商品住宅的價格環比上漲0.8%,同比上漲20.9%,同比漲幅位居上海北京深圳之後,全國第四。今年1-11月,廣州房價均表現為同比上漲,並多次領漲全國,從9月份開始連續三個月漲幅超過20%。

  1漲 13.6%漲 4.7%

  2漲 15.1%漲 8.2%

  3漲 34.9%漲 11.2%

  專傢指出,采用指數算法,隻要房價上漲,統計結果一定上漲;而采用算術平均法,隻要政府控制中心區高價住宅的成交,房價數據可能出現"結構性下降"。

  5漲 11.7%漲 15.5%

  基礎數據均來自陽光傢緣

  首先是統計范圍。按照國傢統計局的方式,住宅銷售價格的調查范圍為70個大中城市的市轄區,不包括縣。落到廣州,即十區,不包括增城、從化。而廣州市國土房管局的價格則包括瞭後兩者,其價格遠比十區要低。

  同一城市的房價統計,為何出現截然不同的結果?新快報記者求證得知,兩個官方機構統計口徑不同是導致數據打架現象產生的主因。並且,由於廣州官方的統計數據將增城、從化納入統計范圍,使得房價被大幅拉低。

  9漲 12%漲 20.2%

  10漲 12.8%漲 20.7%

  11降 7.1%漲 20.9%

  廣州房價統計數據 月份 同比漲幅 環比漲幅 (廣州市國土房管局)

  1漲 2.9%漲 2%

  2漲 2.2%漲 3.1%

  3漲 3.2%漲 2.5%



  5降 5.9%漲 1.5%

  6降 0.9%漲 1%

  7漲 3.8%漲 1.1%

  8降 1.8%漲 1.7%

  9降 3.1%漲 1.4%

  該負責人解釋,由於廣州市國土房管局數據反映的是均價,而國傢統計局反映的是價格指數,兩者在統計口徑上並不相同。

  今年4月,廣州出臺政策,由政府對住房價格進行"指導","高於政府指導價的住宅不得銷售",下半年,一些開發商表示,中心區的高價住宅很難拿到預售證,而郊區的低價住宅則容易拿到預售證。

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  ■專傢觀點



  原價2.3萬元,分為1.9萬元部分網簽,4千元部分給現金

  記者調查發現,廣州一些樓盤與年初相比上漲30%以上,如海珠區一處二手房,去年買入、今年賣出,房價已經從兩萬元出頭上漲到三萬元以上。

  廣州市購房者毛女士對記者說,不久前她看上白雲區一處130平方米的住宅,約定成交價格是每平方米2.3萬元,但開發商11月底突然打來電話,政府緊急下瞭通知,成交價不能高於1.9萬元,否則不能網簽。

  所以毛女士必須簽每平方米1.9萬元的"合同"供國土房管局備案計入房價統計,但多出來的每平方米4000元差價必須提前交現款。這樣一來,毛女士首付相當於多出瞭50多萬元,無法籌措這筆巨款,結果隻好放棄瞭這套住房。

  另外,統計方法也不一樣。

  就數據打架一事,新快報記者采訪瞭國傢統計局廣州調查隊的相關負責人。該負責人表示,兩者的原始數據出處一致,隻是統計口徑不同,導致數據出入較大。

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胡慶瑩

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