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樓市不景氣土地何以大賣
??日前，財政部公佈瞭最新2014年財政收支情況：地方政府性基金收入4.99萬億元，其中國有土地使用權出讓收入4.26萬億元，同比增加1340億元，增長3.2%。據悉，賣地收入超預期17%。多位業內人士向記者表示，地方賣地收入屢創新高，顯示地方政府仍嚴重依賴土地財政。
??眾所周知，2014年是中國樓市不景氣的一年，或者說進入瞭調整周期，可以用“暗淡”、“低迷”等不景氣詞匯來形容中國樓市，不僅三四線城市房價與交易量雙雙大跌，就連一線城市房價也出現首次下跌。為此，大多數城市通過取消限購、限貸以及補貼購房等措施挽救樓市。
??而且，有數據顯示去年某些月份，土地交易宗數與土地天母房屋增貸出讓金總額出現下降，給人的感覺是土地市場在去年也不景氣—由於房屋與土地穿著“連襠褲”，樓市拖累土地市場，一點也不讓人意外。但很多人恐怕沒有想到，算2014年“年賬”之後，土地出讓金收入非但沒有下降，相反還在繼續創造新高。
??2013年全國土地出讓金收入總金額為4.1萬億元，首次超過4萬億元。而2014年這一數字高達4.26萬億元，繼續刷新數據。一些人可能會不理解，去年中國樓市不景氣，為何土地還會大賣？這要從多個角度來解讀。
??有學者認為，2014年地方財政收入下滑，中央對地方發行債務又嚴格限制，加上平臺清理，地方政府隻能從土地出讓收入上打主意。也就是說，多重因素疊加導致地方政府更依賴於土地財政，所以千方百計去賣地，推動土地出讓金收入增長。數新北坪林建地貸款據顯示，去年地方賣地收入超過地方財政收入一半，也是證明。
??除供應端推高土地出讓金收入外，還應該從需求端來觀察。雖說去年樓市整體不景氣，但從去年下半年開始，在放松限購、限貸以及降息等多種因素刺激下，很多開發商不僅有瞭拿地的本錢—既有銷售回款也有融來的資金或者貸款，而且信心增加，加上對市場預期有所改變，所以，拿地熱情逐漸升溫。
??尤其是一線城市，在去年11月到今年年初，土地市場升溫比較明顯，甚至在北京、上海等地相繼出現“地王”。所以，需求端的變化也推動土地出讓金收入創出新高。據悉，2015年開年半月不到，4個一線城市土地出讓金就已超過200億元，樓面地價也創出新高，這說明一線城市土地市場仍在升溫，但三四線城市則不太樂觀。
??其實，分析去年土地大賣不能忽視一個原因，即去年8月開始的土地出讓金“大審計”能“倒逼”土地出讓環節規范操作，並促使土地出讓金應收盡收。過去多年來，很多地方政府違規、變相減免土地出讓金、用地單位拖欠土地出讓金等問題屢屢出現。去年土地審計風暴刮起後，最大限度地避免瞭土地出讓金流失。
??筆者以為，去年土地大賣並不等於今年也大賣。雖然在財政收入增長放慢的情況下，地方政府更依賴於土地財政，更有賣地的動力，1月份百城房價止跌反彈跡象也已顯現，但考慮到樓市庫存高企，可以說，2015年中國樓市與土地市場的前景都是未知數。
??為此，地方政府應該早日走出土地財政泥潭，轉變經濟發展方式，通過創新驅動去拓展新的財政收入來源，如果繼續依賴於賣地，存在很多不確定性。對於開發商來說，對2015年中國樓市不必悲觀，也不能太樂2胎借貸利率利率多少免費諮詢試算觀，還是謹慎拿地為好。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-05/08165968894735820309063.shtml
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