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內容來自sina新聞

興潤置業 崩盤 ——畸形土地財政下的房企樣本

  3月18日下午，浙江省奉化市西郊8公裡外的汪傢庫村附近，由浙江興潤置業有限公司(以下簡稱"興潤置業")開發的桃源府邸別墅項目處於一片蕭瑟之中。

  因債務違約，曾列於寧波百強企業第33位、建築房企前5位的奉化市最大的房地產企業興潤置業日前轟然倒塌。興潤置業實際控制人沈財興、法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公眾存款罪，已於3月11日被移送至奉化人民檢察院。興潤置業辦公地已人去樓空，隻有四五名管理層留守。

  長汀舊城改造項目的無限期擱置、內部管理不善造成的巨額虧損、桃源府邸項目銷售不力、35億元債務及由此引起持續不斷的法律訴訟，以及踏錯市場節奏的投資行為，終將興潤置業逼上絕境。

  目前，奉化市委、市政府已成立專案組和應急工作領導小組處置興潤置業債務工作。具體事物由奉化市常務副市長卓厚佳牽頭處理。對於處理的進程，奉化市委宣傳部拒絕透露。

  中國房地產報記者瞭解到的情況是，奉化市政府、金融辦及建設銀行、浦發銀行、寧波銀行最近幾天頻繁開會，商討債務問題。

  興潤置業債務違約事件迅速在當地發酵，使本已經有價無市的市場更加羸弱。當地房地產企業擔心，未來房地產商銀行貸款和民間借貸將變得更加困難，市場將更加難做。杭州降價之後，興潤置業資金鏈斷裂再度引發市場擔憂，A股大幅震蕩。

  在經濟增速下行、資產泡沫積聚、貨幣政策緊平衡的背景下，債務違約事件使這傢不知名的房企瞬間被推上風口浪尖。興潤置業轟然倒塌亦撕開瞭三四線城市房地產市場光鮮外衣，泡沫擔憂在市場泛濫開來。

  業內人士也認為，大部分城市房地產的擊鼓傳花遊戲已近尾聲，地產泡沫破滅絕非興潤置業孤例。野村證券近期發佈報告也指出，中國經濟面臨的頭號風險並非影子銀行或地方政府債務，而是房地產市場過度投資問題。

  資金鏈斷裂

  "主要是做得太大瞭，他本身又沒那麼多錢，隻能去借債。那麼多債務，如果一時還不上，肯定會出問題。"面對當地最大的開發商興潤置業債務纏身、公司法人身陷囹圄的結局，奉化市一傢專門從事舊城改造的房地產負責人頗為惋惜地表示。

  3月13日，由奉化市委宣傳部主辦的奉化新聞網發表瞭一篇報道，稱奉化興潤置業事件處置有序，2人移送檢察機關審查起訴，由此揭開瞭興潤置業資金鏈斷裂的一角。

  來自奉化金融辦提供的信息顯示，興潤置業欠貸涉及當地的銀行有19傢，包括建設銀行、浦發銀行、寧波分行等，銀行及關聯企業總負債35億多元。其中，銀行貸款約24億元，非法吸收公眾存款7億多元，拖欠工人工資和工程材料款等約4億元。初步結論是已經嚴重資不抵債。

  另外，興潤置業還有近2.4億元"疑似假按揭"，涉及7傢銀行。分別是工行1327萬元，農行83萬元，中行5394萬元，建行8318萬元，招行863萬元，光大1948萬元，華夏6057萬元。

  據奉化當地一名銀行人士透露，早在2009年，興潤置業債務違約問題就已顯現。由於有陽光茗都等項目銷售資金和銀行貸款支撐，債務問題暫時得到緩解。

  但債務問題並未因這一項目的銷售得以根治。隨著當地房地產市場逐漸飽和、各種債務利息和本金償付的壓力，興潤置業的債務泡沫還在進一步膨脹之中。

  2011年，興潤置業債務問題到瞭不可逆轉的境地。"每個月光利息就達2000多萬元。"興潤置業留守人員江明說，為瞭償還私人借貸，隻能從銀行貸款。出事後，銀行和私人都還不上瞭。

  為瞭緩解資金壓力與債務問題，興潤置業曾將希望寄托在桃源府邸項目上。據中國房地產報記者按照興潤置業公佈的最低售價初步估算，整個項目如果全部售出，至少可以獲得26億元資金。

  令人遺憾的是，2012年6月份桃源府邸開盤即遇冷。"那麼遠的地方又那麼貴，誰買呢？"江明不停地搖著頭。據公開信息顯示，桃源府邸最低起價560萬元/套，獨立別墅最高售價3000萬元/套。

  2013年6月份，興潤置業資金鏈已經斷裂，桃源府邸項目完全停工，公司員工工資也停發，正如興潤置業另一位留守人員所言：這麼大的企業連工資都發不出瞭，該是到瞭什麼境地瞭。

  兩個月後，有關興潤置業資金鏈斷裂的消息開始在當地蔓延，進一步加劇瞭債務的償還危機，銀行和債權人開始集中討債。這個時候的沈財興已經無力招架討債者的憤怒。

  2013年11月初，奉化市與興潤置業有合作關系的開發商方亮因為債務問題被當地公安機關傳喚調查，幾天後方亮突然自殺。方亮曾利用興潤置業的資質開發瞭香山美邸項目。半個月後，沈財興被刑事拘留。

  在此期間，奉化市政府一直希望通過"扶持優良企業"力挽頹勢。市政府曾經多次召集金融機構開會，要求所有銀行維持原有授信，降低利率，不得壓貸遲貸。地方政府甚至支持財政給予轉貸。

  另外，據當地一位官員透露，奉化市至少有60%的公務員參與瞭興潤置業集資一事。

  興潤置業內部人士也證實瞭奉化市公務員大量參與借貸的事實，"我不清楚有沒有6成，起碼市裡主要領導都參與瞭。市裡去年討論處理債務的時候，官員分成兩派，爭論得很激烈。"

  上述奉化市政府官員表示，興潤置業的結局並非奉化市政府所樂見，此前奉化市政府方面一直在商討債務償還情況，然而由於債務規模太過龐大，政府方面也束手無策。就在沈被刑拘的前一個月，當地黨政主要官員還親臨興潤置業，共同商討債務問題。

  然而，這一切都未能力換狂瀾。中國房地產報記者在興潤置業辦公室看到，關於債務糾紛方面的法院訴訟文書多達數十份。

  因為興潤置業新增的不良資產，2014年奉化市的不良率將達浙江省最高。

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  在奉化，興潤置業是當地最大的非上市房地產開發商。

  興潤置業成立於2000年9月，註冊資本4億元。沈財興旗下有近10傢房地產相關企業，其中主要有興潤置業、奉化市興潤茗都置業有限公司(以下簡稱"興潤茗都")和浙江沈氏建設有限公司(以下簡稱"沈氏建設")等，主體企業為興潤置業。

  作為一個四線城市的開發商，沈財興公開資料極為有限。據江明介紹，沈財興是浙江象山縣人，早年在奉化市從事建築工程行業，掙得第一桶金後，轉戰到杭州繼續從事建築工程。2000年前後，應奉化市政府邀請，沈財興回到奉化開始其房地產開發生涯。

  建築出身的沈財興對工程的質量要求極為嚴格，其開發的多數樓盤均由其自己的建築公司承建。在奉化市內，無二胎代墊款怎麼貸款比較會過件論是同行，還是項目業主，均對其開發樓盤的質量表示一致贊賞。

  註重建築質量不僅是沈財興不斷把企業做大的法寶，也是興潤置業成為當地最大開發商的關鍵因素之一。再加上和當地政府良好的政商關系，短短幾年時間裡，興潤置業逐步成為奉化市最大的房地產企業。興潤置業鼎盛時期為2006年，當年該公司完成營業收入25億元。

  自成立以來，興潤置業已相繼在奉化開發10多個樓盤。目前在建項目有甬山新村和桃源府邸，參與長汀村舊村改造項目。截至目前，該公司已開發房產面積100多萬平方米。

  高價拿地的苦果

  興潤置業是畸形土地財政下的一個樣本。桃源府邸和長江村舊改項目的高價地扼住瞭興潤置業本就不暢的資金流。

  長汀村位於奉化城北，是典型的城中村。2003年，由寧波市洛茲置業有限公司主導的舊城改造項目正式啟動，由於政府方面程序違法、項目設施過程中利益糾葛等問題存在，這一項目進展極為緩慢。此事曾遭到央視焦點訪談欄目曝光，也成就瞭第一起中國民間起訴浙江省政府勝訴的經典案例。

  2006年，由於當地村民不斷上訪、政府拆遷進展緩慢等問題，寧波洛茲以破產清算方式退出。興潤置業隨後接手。

  對於興潤置業因何介入長汀舊城改造項目一事，奉化市政府與興潤置業說法並不一致。

  江明稱，因有寧波洛茲前車之鑒，沈財興當時並不願意介入該項目。"但寧波市政府指定我公司接手，作為當地企業，沈總無法拒絕。"

  對於這一說法，上述奉化市官員予以瞭否定，並指出這完全是企業自主選擇。

  最後，興潤置業以6億元將長汀村安置項目收入囊中。截至目前，長汀村安置房已建成7年，但因補償不公，拆遷難以推進，至少有70%村民未搬離。

  長汀村舊城改造項目雖然不是拖死興潤置業的唯一因素，但6億多元資金押在一個前景不明的項目上，這對於資金頗為緊張的興潤置業形成重壓。桃源府邸則處在有價無市階段。

  在三四線房地產市場處於下行的當下，長汀村和桃源府邸土地價值縮水嚴重。

  據奉化市某官員介紹，目前興潤置業在長汀項目中還有估值約6億元的土地，其估值參考瞭去年底綠城集團在該地塊周邊拍得的328萬元/畝土地而定。而當年興潤置業在獲得該地塊時，花費的綜合成本約為1000萬元/畝，銀行給興潤置業抵押貸款時也按這一地價估值。在長汀村舊村改造項目上，由於地價下跌該公司資產縮水至少10億元。

  另據奉化市國土資源局官方網站顯示，2010年1月11日浙江興潤置業投資有限公司以6.6億元的價格，拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江西側、彌勒大道南側的1#、2#、3#地塊，用於桃源府邸項目開發。其性質為70年純住宅。該地塊總出讓面積為210.33畝，總建築面積為8.404萬平方米，折合樓面價7852元/平方米。

  2013年12月11日，世茂集團旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發有限公司拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江東西兩側、彌勒大道以北總面積為163285平方米(245.17畝)的3宗地塊，地塊性質同樣為70年純住宅，折合樓面價3204元/平方米。

  4年不到，同樣地段的地塊樓面價跌幅達59.2%，這意味著興潤置業僅在這一地塊上，土地價值就縮水瞭3.9億元左右。

  除瞭長汀村舊改項目長期擱置及桃源府邸項目有價無市外，在外界看來，管理不善是興潤置業引發危局的另一重因。

  "沈總是一個好人，但不是一個好商人。"江明評價道，"公司基本沒什麼制度，太混亂瞭，內部早已千瘡百孔。"

  江明的評價也得到瞭上述從事舊城改造的房地產開發企業負責人的印證。"建築出身的沈總對建築施工很在行，但在內部管理和風險控制方面都有問題。"

  佐證之一是，興潤置業法人沈明崇很少在公司坐陣，"一個月也看不到一兩次。有時候一些重要文件需要他簽字，看都不看直接簽上。"江明說，且各個公司都獨立運作，存在財務監管漏洞。

  由於管理混亂和缺乏規范制度，房地產行業行情高漲時，興潤置業曾發生過嚴重虧損事件。虧損額近5億元。

  高價拿地、管理混亂、高端項目回籠慢終將興潤置業推向瞭深淵。

  政府接盤

  目前，奉化市政府正在梳理興潤置業資產狀況，以便進行債務償還。據中國房地產報記者瞭解，桃源府邸和長汀村舊城改造項目為興潤置業核心資產。

  鑒於長汀村舊城改造項目已擱置10年之久，加之其中利益糾葛難以理清，市場接盤者寥寥。位於奉化溪口--滕頭旅遊帶的桃源府邸項目因前景可期，目前已有部分買傢開始接觸。

  此前的3月13日，奉化市政府召集涉貸銀行召開瞭溝通協調和情況通報會，商討如何處置興潤置業債務的相關事宜。

  消息人士透露，興潤置業債務問題政府會托盤70%，其餘由銀行核銷，以降低不良貸款比率。但此消息未經證實。

  奉化是個縣級市，距浙江省寧波市30公裡，當地人口約50萬。在城鎮化擴張及房地產的發力下，近幾年奉化房地產市場風生水起。據中國房地產報記者調查瞭解，奉化目前在售樓盤有30多個，市區普通住宅售價已達1萬元~1.2萬元/平方米，郊區二胎利率售價在6000元/平方米。

  但因房價與當地經濟發展背離，奉化目前樓市銷售狀況一般，處於有價無市狀態。

  奉化滕頭一位不願具名的房地產公司董事長表示，奉化的房地產市場已經飽和，新盤銷售較為困難。目前，其公司已基本不在奉化做項目，業務重心在外移。

  現在，奉化房地產市場並未因興潤置業事件受到太大影響。但企業擔心，因這一事件會導致銀行貸款和民間借貸變得更加困難。

  另外，據建設銀行寧波奉化支行內部人士透露，3月18日，建設銀行寧波奉化支行正式更換瞭行長，對於更換行長是否因為興潤置業債務違約事件，該人士表示目前還不清楚具體原因。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/14292658803.shtml

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